Certificat PEB et indexation des loyers à Bruxelles : Tout ce que vous devez savoir

À Bruxelles, la performance énergétique des bâtiments est devenue un facteur clé, tant pour les propriétaires que pour les locataires. Avec les préoccupations croissantes en matière d’environnement et d’efficacité énergétique, le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) a pris une place centrale dans les transactions immobilières.

En parallèle, la législation bruxelloise a évolué pour intégrer des critères de performance énergétique dans l’indexation des loyers. Cela signifie que désormais, le certificat PEB influence directement la capacité des propriétaires à ajuster les loyers de leurs biens.

Ce lien entre le PEB et l’indexation des loyers vise à encourager les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leurs bâtiments et à offrir aux locataires des logements plus efficaces sur le plan énergétique.

Dans ce guide complet, nous allons explorer en détail ce qu’est le certificat PEB, comment il affecte l’indexation des loyers à Bruxelles, ainsi que les implications pour les propriétaires et les locataires. Nous aborderons également les démarches pour obtenir un certificat PEB, les conséquences pour les biens mal classés, et les aides disponibles pour améliorer l’efficacité énergétique des logements.

Qu’est-ce que le certificat PEB ?

Le certificat PEB est un document officiel qui évalue la performance énergétique d’un bâtiment ou d’une unité de bâtiment. Il s’agit d’un diagnostic énergétique qui mesure la quantité d’énergie nécessaire pour chauffer, ventiler et refroidir un bâtiment, ainsi que pour produire de l’eau chaude sanitaire. Le certificat PEB est devenu un élément essentiel dans le cadre des ventes et des locations de biens immobiliers à Bruxelles, car il permet de donner une estimation de la consommation d’énergie du bien, en fonction de divers critères comme l’isolation, le type de chauffage, la ventilation et les fenêtres.

Le certificat PEB classe les bâtiments en différentes catégories, allant de A (très bonne performance énergétique) à G (très mauvaise performance énergétique). Un bien classé A est un bâtiment très performant sur le plan énergétique, tandis qu’un bâtiment classé G présente de grosses faiblesses énergétiques et nécessite des améliorations pour réduire ses consommations énergétiques.

Catégorisation des certificats PEB

Chaque bâtiment est évalué en fonction de plusieurs critères, et cette évaluation conduit à une note finale qui détermine la classe énergétique du bien. Voici un aperçu des différentes classes de performance énergétique :

Classe A : Excellent niveau d’efficacité énergétique. Le bâtiment est bien isolé, utilise des sources d’énergie renouvelables, et consomme très peu d’énergie.
Classe B : Très bon niveau d’efficacité énergétique. Quelques améliorations pourraient être apportées, mais le bâtiment est généralement bien optimisé.
Classe C : Niveau moyen d’efficacité énergétique. Il existe des possibilités d’amélioration, notamment en matière d’isolation ou de remplacement des systèmes de chauffage.
Classe D : Performance énergétique en dessous de la moyenne. Des travaux d’amélioration énergétique sont recommandés pour réduire les consommations.
Classe E à G : Mauvaise performance énergétique. Le bâtiment consomme beaucoup d’énergie et a besoin de rénovations importantes pour améliorer son efficacité énergétique.

Obligations légales

À Bruxelles, il est obligatoire de présenter un certificat PEB valide lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Ce certificat permet aux futurs locataires ou acheteurs de connaître la performance énergétique du logement avant de prendre leur décision. En l’absence de ce certificat, le propriétaire peut s’exposer à des sanctions, notamment des amendes administratives.

Le certificat PEB est donc un élément crucial dans les transactions immobilières, non seulement pour respecter les obligations légales, mais aussi pour valoriser un bien immobilier. Un bien classé dans les catégories supérieures (A ou B) a plus de chances de se vendre ou se louer rapidement et à un meilleur prix, car il garantit aux occupants des économies d’énergie et un confort accru.

À Bruxelles, les restrictions de l’indexation liées au PEB du bien sont abandonnées depuis le 14 octobre 2023.

Quels sont les logements soumis à une formule d’indexation adaptée à Bruxelles ?

Tous les logements mis en location sur le marché privé ou public à Bruxelles sont concernés par les nouvelles règles d’indexation des loyers, à condition que le contrat de bail ait été signé avant le 14 octobre 2022. Les logements soumis à cette nouvelle législation incluent ceux loués via des entités telles que le CPAS, la commune, une agence immobilière sociale, ou encore la Régie Foncière.

Cependant, il existe certaines exceptions. Les logements mis en location par les Sociétés Immobilières de Service Public (SISP) et le Fonds du Logement ne sont pas concernés par ces mesures.

Voici les trois conditions principales pour qu’un logement soit soumis à une formule d’indexation adaptée :

Le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022.
Le certificat PEB du logement est E, F ou G.
Le logement est loué sur le marché privé ou public, en dehors des exceptions mentionnées.

Quelle formule ou quel facteur de correction devez-vous appliquer ?

Depuis la mise en place de cette législation, si votre bien dispose d’un certificat PEB E, F ou G, vous devez appliquer un facteur de correction à l’indexation des loyers. Le calcul de l’indexation standard reste la base, mais il est désormais corrigé par ce facteur pour les logements mal classés en termes de performance énergétique.

Formule d’indexation standard

La formule d’indexation standard du loyer est la suivante :

Nouveau loyer = (Loyer de base × Nouvel indice) / Indice de départ

Loyer de base : le montant initial du loyer, tel qu’indiqué dans le contrat de bail.
Indice de départ : l’indice santé en vigueur le mois précédant la conclusion du contrat de bail.
Nouvel indice : l’indice santé en vigueur le mois précédant la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.

Ajout du facteur de correction

Le facteur de correction est appliqué selon la classe énergétique du logement et la date d’anniversaire du bail. Le résultat de la formule d’indexation standard doit être multiplié par ce facteur pour obtenir le nouveau loyer indexé.

Facteur de correction pour un certificat PEB E

Si votre logement est classé E et que la date d’anniversaire de votre contrat de bail se situe entre le 1er janvier et le 13 octobre inclus, voici la formule à appliquer :

Nouveau loyer = [(Loyer de base × Nouvel indice) / Indice de départ] × 0,5 × [(Indice 2022 + Indice 2023) / Indice 2023]

Exemple :
- Contrat de bail signé le 01/02/2020
- Loyer de base : 1.000 €
- Indice de départ (janvier 2020) : 109,72
- Nouvel indice (janvier 2024) : 130,19
- Indice 2022 : 118,21
- Indice 2023 : 128,00

Le calcul s’effectue ainsi :

Nouveau loyer = [(1.000 × 130,19) / 109,72] × 0,5 × [(118,21 + 128,00) / 128,00]

Nouveau loyer = 1.186,56 × 0,9617578 = 1.141,19 €

Facteur de correction pour un certificat PEB F ou G

Pour un bien classé F ou G, l’indexation du loyer est encore plus limitée. Si la date d’anniversaire du bail se situe entre le 1er janvier et le 13 octobre inclus, le facteur de correction est calculé comme suit :

Nouveau loyer = [(Loyer de base × Nouvel indice) / Indice de départ] × (Indice 2022 / Indice 2023)

Exemple :
- Contrat de bail signé le 01/02/2020
- Loyer de base : 1.000 €
- Indice de départ (janvier 2020) : 109,72
- Nouvel indice (janvier 2024) : 130,19
- Indice 2022 : 118,21
- Indice 2023 : 128,00

Le calcul s’effectue ainsi :

Nouveau loyer = [(1.000 × 130,19) / 109,72] × (118,21 / 128,00)

Nouveau loyer = 1.186,56 × 0,923515625 = 1.095,81 €

Questions fréquemment posées sur l’indexation des loyers

Peut-on indexer les loyers pour un bien avec un certificat PEB E, F ou G ?

Oui, depuis le 14 octobre 2023, l’indexation des loyers est à nouveau autorisée pour les biens classés E, F ou G, mais un facteur de correction doit être appliqué. Ce facteur varie selon la date d’anniversaire du bail et la classe énergétique du bien.

Que se passe-t-il si le certificat PEB est amélioré après des travaux ?

Si vous améliorez le PEB de votre logement et obtenez un meilleur certificat PEB (par exemple, en passant de F à D), vous n’aurez plus besoin d’appliquer le facteur de correction pour les futures indexations. Cependant, vous devrez toujours fournir le nouveau certificat PEB au locataire.

Dois-je réindexer mon loyer si le bail a été signé après le 14 octobre 2022 ?

Non, la législation sur l’application du facteur de correction concerne uniquement les baux signés avant le 14 octobre 2022. Si votre bail a été signé après cette date, vous pouvez suivre les règles d’indexation habituelles, sans correction.

Quels sont les documents à fournir pour justifier l’indexation avec un facteur de correction ?

Vous devez fournir au locataire une copie du certificat PEB valide et les calculs détaillant l’indexation, y compris l’application du facteur de correction. Si ces documents ne sont pas fournis, le locataire peut contester l’indexation.

Outils de calcul

Pour vous aider à calculer l’indexation de vos loyers avec l’application du facteur de correction, des outils de calcul en ligne sont disponibles sur le site Statbel du SPF Économie. Ces outils vous permettent de consulter les indices santé nécessaires pour réaliser les calculs d’indexation.

Comment obtenir un certificat PEB à Bruxelles ?

Le certificat PEB est délivré après un audit énergétique réalisé par un certificateur PEB agréé. Ce professionnel évalue les différents éléments du bâtiment (isolation, chauffage, ventilation, etc.) et attribue une note énergétique au bien.

Démarches

Pour obtenir un certificat PEB à Bruxelles, voici les principales étapes à suivre :

Choisir un certificateur agréé : Le propriétaire doit faire appel à un professionnel certifié par la Région de Bruxelles-Capitale. La liste des certificateurs agréés est disponible sur le site officiel de la région.
Prise de rendez-vous : Le certificateur se rend sur place pour réaliser une visite complète du bâtiment. Il collecte des informations sur les matériaux de construction, les systèmes de chauffage, la ventilation, l’isolation, etc.
Évaluation : Après la visite, le certificateur établit un rapport détaillé qui attribue une note PEB au bâtiment.
Remise du certificat : Le certificat est remis au propriétaire et reste valide pour une durée de 10 ans, sauf en cas de rénovation majeure qui nécessiterait une mise à jour.

Coût d’un audit PEB

Le coût d’un audit PEB varie en fonction de la taille du bien et de sa complexité. En moyenne, le prix d’un certificat PEB à Bruxelles se situe entre 200 et 400 euros pour une maison ou un appartement. Il est recommandé de comparer les tarifs des différents certificateurs avant de faire un choix.

Validité du certificat

Le certificat PEB est valable pendant 10 ans. Toutefois, si des travaux de rénovation énergétique importants sont réalisés (comme l’isolation des murs ou le remplacement du chauffage), il est conseillé de mettre à jour le certificat pour refléter les améliorations et obtenir une meilleure classification.

Les conséquences pour les propriétaires de biens mal classés

Impact sur l’indexation des loyers

Les propriétaires dont les biens sont classés F ou G sur l’échelle PEB se trouvent dans une position délicate, car ils ne peuvent pas indexer le loyer tant que des travaux d’amélioration énergétique n’ont pas été réalisés. Cette restriction vise à encourager la rénovation des bâtiments les plus énergivores et à lutter contre les passoires thermiques.

Dans ces cas, les propriétaires sont contraints de maintenir le loyer au niveau initial, ce qui peut entraîner une perte de revenus sur le long terme. C’est pourquoi il est crucial de prendre en compte la performance énergétique lors de l’acquisition d’un bien ou avant de le mettre en location.

Impact sur la valeur locative et la revente

Un mauvais score PEB a également des répercussions sur la valeur locative du bien. Les locataires, de plus en plus sensibilisés aux questions énergétiques, sont souvent réticents à louer des logements mal isolés qui entraînent des coûts énergétiques élevés. De plus, en cas de vente, un bien classé E, F ou G se vendra moins rapidement et à un prix inférieur à un bien mieux classé sur l’échelle PEB.

Solutions pour améliorer le score PEB

Pour améliorer le score PEB, plusieurs solutions s’offrent aux propriétaires :

Isolation : L’isolation des murs, des toitures et des sols est l’une des premières étapes pour améliorer la performance énergétique. Une bonne isolation réduit les pertes de chaleur et diminue les besoins en chauffage.
Remplacement des systèmes de chauffage : Le remplacement d’une chaudière ancienne par un modèle plus performant, comme une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, peut considérablement améliorer le score PEB.
Amélioration des fenêtres : Le remplacement des fenêtres à simple vitrage par du double ou triple vitrage permet de réduire les pertes de chaleur et d’améliorer le confort thermique.

Les aides financières pour améliorer le PEB à Bruxelles

Prime Rénolution

La prime Rénolution est une aide financière accordée par la Région de Bruxelles-Capitale pour encourager les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Cette prime couvre une partie des coûts liés à l’amélioration de la performance énergétique d’un bâtiment, comme l’isolation, le remplacement des fenêtres ou l’installation de systèmes de chauffage plus performants.

Le montant de la prime dépend de plusieurs critères, notamment :

Le type de travaux réalisés.
Le revenu du ménage : les ménages à revenus modestes peuvent bénéficier d’un montant plus élevé.
La surface à isoler et les économies d’énergie réalisées grâce aux travaux.

Autres subventions

En plus de la prime Rénolution, il existe d’autres aides financières disponibles à Bruxelles pour les propriétaires qui souhaitent améliorer la performance énergétique de leurs biens. Ces subventions peuvent couvrir des travaux tels que l’installation de panneaux solaires, le remplacement de chaudières ou la rénovation des façades.

Cumul des aides

Il est souvent possible de cumuler plusieurs aides pour maximiser les économies sur les travaux de rénovation énergétique. Par exemple, un propriétaire peut bénéficier de la prime Rénolution pour l’isolation des murs et de subventions supplémentaires pour l’installation de nouvelles fenêtres ou d’un système de chauffage plus performant. Cela permet de réduire considérablement le coût des travaux et d’améliorer rapidement la performance énergétique du bien.

Les avantages pour les locataires et les propriétaires

Pour les locataires

Les locataires bénéficient directement des améliorations énergétiques réalisées sur le bien. Un logement mieux isolé et plus performant sur le plan énergétique permet de réduire les factures d’énergie, notamment en termes de chauffage. De plus, les locataires profitent d’un meilleur confort thermique, avec moins de courants d’air et des températures intérieures plus stables.

Enfin, les locataires peuvent refuser une indexation de loyer si le bien est mal classé sur l’échelle PEB, ce qui leur permet de ne pas subir de hausses de loyer injustifiées pour un logement énergivore.

Pour les propriétaires

Pour les propriétaires, l’amélioration du score PEB présente plusieurs avantages :

Maintien ou augmentation de la valeur locative : En améliorant la performance énergétique d’un bien, le propriétaire peut justifier une indexation du loyer ou même une augmentation lors du renouvellement du bail.
Valorisation du bien : Un bien mieux classé se vend ou se loue plus facilement. En cas de vente, un bon score PEB peut être un argument de poids pour obtenir un meilleur prix.
Accès aux aides financières : Les propriétaires peuvent bénéficier des primes et subventions disponibles pour financer les travaux, réduisant ainsi le coût de l’investissement initial.

Les nouvelles règles d’indexation des loyers à Bruxelles, liées à la performance énergétique des logements, visent à inciter les propriétaires à améliorer l’efficacité énergétique de leurs biens. Pour les biens classés E, F ou G, l’indexation des loyers reste possible, mais sous certaines conditions et avec l’application d’un facteur de correction. Il est donc crucial pour les propriétaires de se conformer à ces nouvelles règles, non seulement pour assurer une indexation correcte des loyers, mais aussi pour maintenir la compétitivité de leurs biens sur le marché locatif bruxellois.

L’amélioration du certificat PEB, grâce à des travaux de rénovation énergétique, est une solution à long terme qui permet non seulement d’éviter les limitations d’indexation, mais aussi de valoriser son bien et de contribuer à la transition énergétique dans la région.

FAQ sur le certificat PEB à Bruxelles

Peut-on refuser l’indexation si le certificat PEB est trop ancien ?

Oui, un locataire peut refuser une indexation si le certificat PEB est trop ancien ou s’il n’est pas présenté par le propriétaire. Le certificat PEB doit être valable au moment de l’indexation, et si le propriétaire ne peut pas le fournir, l’indexation peut être contestée.

Comment contester une indexation liée au PEB ?

Un locataire peut contester une indexation s’il estime que le certificat PEB n’est pas valide ou que le calcul de l’indexation est incorrect. Dans ce cas, le locataire doit notifier le propriétaire par écrit et fournir les raisons de sa contestation. Si le désaccord persiste, le litige peut être porté devant la justice de paix.

Un propriétaire peut-il augmenter le loyer après amélioration du PEB ?

Oui, un propriétaire peut demander une augmentation du loyer après avoir réalisé des travaux d’amélioration énergétique qui ont conduit à une amélioration significative du score PEB. Cette augmentation doit cependant être justifiée et proportionnelle aux améliorations apportées.

Quels sont les documents nécessaires pour l’indexation liée au PEB ?

Pour appliquer une indexation en lien avec le PEB, le propriétaire doit fournir une copie valide du certificat PEB et un justificatif du calcul de l’indexation basé sur l’indice santé. Ces documents doivent être communiqués au locataire avant l’application de l’indexation.